Lacument소액임차인 최우선변제 기준표 (시기·지역별)와 개인회생 청산가치
소액임차인 최우선변제금은 주택에 담보권이 설정된 시기와 지역에 따라 정해집니다. 2010년 이후 시기별 기준표와, 개인회생 청산가치·부속서류 1·개인파산 면제재산에서 쓰는 법을 정리했습니다.
목차
소액임차인 최우선변제금은 보증금이 일정 금액 이하인 임차인이 경매에서 다른 담보권자보다 먼저 받는 금액입니다(주택임대차보호법 제8조). 개인회생·개인파산에서는 이 금액이 압류할 수 없는 재산이라서, 채무자가 임차인이면 청산가치에서 빼고, 채무자가 집주인이면 세입자를 별제권에 준하는 채권자로 적습니다.
가장 많이 틀리는 부분은 어느 시기 기준표를 쓰느냐입니다. 결론부터 말하면, 현재 기준이 아니라 그 주택에 남아 있는(말소되지 않은) 가장 앞선 담보물권(근저당권 등)이 설정된 날 기준표를 씁니다.
현행 기준 (2023. 2. 21. ~ 현재)
| 지역 | 보증금 범위 | 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
시기별 기준표 (2010. 7. 26. 이후)
보증금 범위 / 최우선변제금 순서입니다. 지역 구분은 시기마다 조금씩 다릅니다(아래 표 참고).
| 담보권 설정 시기 | 서울 | 과밀억제권역 등 | 광역시 등 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|---|---|
| 2021. 5. 11. ~ 2023. 2. 20. | 1억 5,000만 / 5,000만 | 1억 3,000만 / 4,300만 | 7,000만 / 2,300만 | 6,000만 / 2,000만 |
| 2018. 9. 18. ~ 2021. 5. 10. | 1억 1,000만 / 3,700만 | 1억 / 3,400만 | 6,000만 / 2,000만 | 5,000만 / 1,700만 |
| 2016. 3. 31. ~ 2018. 9. 17. | 1억 / 3,400만 | 8,000만 / 2,700만 | 6,000만 / 2,000만 | 5,000만 / 1,700만 |
| 2014. 1. 1. ~ 2016. 3. 30. | 9,500만 / 3,200만 | 8,000만 / 2,700만 | 6,000만 / 2,000만 | 4,500만 / 1,500만 |
| 2010. 7. 26. ~ 2013. 12. 31. | 7,500만 / 2,500만 | 6,500만 / 2,200만 | 5,500만 / 1,900만 | 4,000만 / 1,400만 |
시기별 "과밀억제권역 등"·"광역시 등"에 들어가는 도시는 다음과 같습니다.
| 시기 | 과밀억제권역 등에 포함 | 광역시 등에 포함 |
|---|---|---|
| 2021. 5. 11. ~ 2023. 2. 20. | 세종, 용인, 화성, 김포 | 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 |
| 2018. 9. 18. ~ 2021. 5. 10. | 세종, 용인, 화성 | 안산, 김포, 광주, 파주 |
| 2016. 3. 31. ~ 2018. 9. 17. | — | 세종, 안산, 용인, 김포, 광주 |
| 2010. 7. 26. ~ 2016. 3. 30. | — | 안산, 용인, 김포, 광주 |
광역시는 인천(과밀억제권역에 해당하는 지역)과 군 지역을 제외합니다. 2010년 7월 25일 이전 기준(1984년부터 6개 구간)은 법령 연혁에서 확인하세요.
왜 "담보권 설정일" 기준인가
기준표가 바뀔 때마다 주택임대차보호법 시행령 부칙은 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준을 적용하도록 정합니다. 근저당권자는 설정 당시의 최우선변제 규모를 전제로 대출을 해 주었으므로, 나중에 기준이 올라 자기 몫이 줄어들면 안 되기 때문입니다.
그래서 실무에서는 다음 순서로 기준표를 고릅니다.
- 임차 주택의 등기부등본에서 말소되지 않은 가장 앞선 담보물권(근저당권·담보가등기 등)의 접수일을 확인합니다.
- 그 날짜가 속한 구간의 기준표를 씁니다.
- 담보물권이 없으면 현행 기준표를 씁니다.
담보권자가 여러 명이면 판례는 각 담보권자가 권리를 취득한 시점의 기준을 따로 적용합니다(대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다48300 판결). 선순위와 후순위 근저당의 설정 시기가 기준표 구간을 걸치면 배당 순서마다 최우선변제금이 달라질 수 있으니, 복잡한 사건은 배당 순서를 따로 따져 보세요.
최우선변제를 받기 위한 조건
- 보증금이 범위 안: 기준표의 보증금 범위를 넘으면 소액임차인이 아니므로 최우선변제금이 0원입니다. 주택은 월세를 보증금으로 환산하지 않고 계약상 보증금만으로 판단합니다(월세 환산은 상가건물 임대차의 기준).
- 대항요건: 경매개시결정 등기 전에 주택 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다.
- 주택가액의 2분의 1 상한: 최우선변제금 합계는 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘을 수 없습니다(시행령 제10조). 소액임차인이 여러 명이면 안분합니다.
개인회생에서 쓰는 법
1. 채무자가 임차인일 때: 청산가치에서 공제
주택임대차보호법에 따라 우선변제받을 수 있는 금액은 압류금지채권입니다(민사집행법 제246조 제1항 제6호). 그래서 재산목록의 임차보증금은 반환받을 금액에서 최우선변제금을 뺀 나머지만 청산가치에 넣습니다.
예) 서울 빌라, 보증금 1억 5,000만 원, 등기부상 최선순위 근저당권 2022. 6. 1. 설정
→ 적용 구간 2021. 5. 11. ~ 2023. 2. 20. → 서울 1억 5,000만 원 이하 → 최우선변제금 5,000만 원
→ 청산가치 반영액 1억 5,000만 원 − 5,000만 원 = 1억 원
같은 집에 근저당권이 없다면 현행 기준(1억 6,500만 원 이하 → 5,500만 원)을 적용해 9,500만 원이 됩니다. 담보권 설정일 하나로 청산가치가 500만 원 달라지는 셈입니다.
보증금이 1억 7,000만 원이면 서울 현행 범위를 넘어 소액임차인이 아니므로, 공제 없이 반환받을 금액 전부가 청산가치에 들어갑니다.
2. 사업장 보증금은 공제하지 않는다
압류금지는 주택임대차보호법에 따른 금액에만 적용됩니다. 영업소득자의 사업장(상가) 임대차보증금은 이 공제 대상이 아니어서, 반환받을 금액 전부를 청산가치에 넣는 것이 원칙입니다.
3. 채무자가 집주인일 때: 부속서류 1
채무자 소유 주택의 세입자가 소액임차인이면, 세입자의 보증금 반환채권을 채권자목록 부속서류 1(별제권부 채권 및 이에 준하는 채권)에 적습니다. 이때 ③(별제권 행사 등으로 변제가 예상되는 채권액)은 최우선변제금과 [환가예상액 × 70%] 중 적은 금액이고, 선순위 담보권 채권최고액을 빼지 않습니다. 계산 방법은 별제권부 채권 계산법에 정리했습니다.
개인파산에서 쓰는 법: 면제재산 한도
개인파산에서는 주거용 건물 임차보증금반환청구권 중 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항의 금액(최우선변제금)을 면제재산으로 신청할 수 있습니다. 한도는 주택가격의 2분의 1입니다(채무자회생법 시행령 제16조 제1항). 신청 방법은 개인파산 면제재산 신청을 참고하세요.
실무 체크리스트
- 임차 주택 등기부등본을 떼서 최선순위 담보물권 접수일을 확인했는가
- 그 날짜 구간의 기준표와 지역 구분을 썼는가
- 보증금이 범위를 넘으면 공제를 빼고 계산했는가
- 사업장 보증금에는 공제를 적용하지 않았는가
- 연체 월세·관리비를 반환예상액에서 뺐는가
- 임대차계약서, 주민등록등본(전입일), 등기부등본을 소명자료로 붙였는가
자주 묻는 질문
전세자금대출을 받았으면 대출금도 보증금에서 빼나요?
보증금반환채권에 질권이나 채권양도 같은 담보가 설정돼 있으면 그 금액을 뺍니다. 담보 없이 받은 전세자금대출은 일반 채무라서 원칙적으로 보증금에서 빼지 않습니다.
배우자 명의로 계약한 집이면 어떻게 하나요?
배우자 명의 임차보증금은 원칙적으로 배우자 재산으로 보아 청산가치에 넣지 않는 법원이 많습니다. 다만 채무자가 보증금을 냈다면 명의신탁으로 볼 여지가 있으니 관할 기준을 확인하세요.
확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
최우선변제는 대항요건(인도 + 전입신고)과 보증금 범위만 갖추면 되고, 확정일자는 요건이 아닙니다. 확정일자는 보증금 전액의 순위에 따른 우선변제에 필요합니다.
Lacument에는 기준표가 들어 있습니다
Lacument 개인회생 재산 입력 화면의 임차보증금 항목에서 시기·지역별 전체 구간의 소액임차인 최우선변제금 기준표를 바로 열어 볼 수 있고, 최우선변제금을 넣으면 청산가치가 자동으로 다시 계산됩니다. 채무자가 임대인이면 부속서류 1에 최우선변제 임차권을 선택해 ③④⑤를 계산할 수 있습니다. 재산 전체의 청산가치 계산은 청산가치 계산법을 참고하세요. 기능 자세히 보기
이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·법무사와 상담하시기 바랍니다. 기준표는 주택임대차보호법 시행령 연혁을 바탕으로 했으며, 정확한 지역 구분은 국가법령정보센터에서 확인하세요. 실무는 2026년 9월 기준입니다.